【科普贴】苏格兰买房指南！！欢迎提问@@

Sophie-OPHIE

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作者: Sophie Li, 在爱丁堡McEwan Fraser Legal律师事务所任职Paralegal，擅长苏格兰住宅房产的法律事务。

在爱丁堡生活好几年了，因为本身从事苏格兰房产法律的关系，身边经常有熟人和朋友跟我咨询在这边买房子的事，比如整个流程是怎么样的？什么时候需要找律师？于是就想到还不如把常见的问题总结一下，就有了这篇文章，希望能够帮助到准备在苏格兰买房的朋友。本文只针对苏格兰地区，因为苏格兰和英格兰的房产法律是有很大区别的。

买房的过程可以简单的总结为：①准备资金 ②选房看房 ③联系律师递offer ④offer成功后律师负责法律文件及产权登记 ⑤入住啦！个人感觉和国内最大的不一样就是一定必须要请律师，因为在英国是不能全程自己操作的，不过这样其实也可以让你省心不少。下面我大概把几个最重要的步骤给说说。

准备篇

来了爱丁堡会发现，街道上大部分的房子都是有年头的，新楼盘开发非常有限，房产市场上绝大多数都是二手房甚至是N手房交易。最夸张的我见过1770年的手写房契，一栋普通的住宅楼，有200多年的历史，当然了和那些城堡比起来也只是小巫见大巫……所以在这里我们讨论的“房子”就是市场上最常见的二手房。
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在买房前最重要的是确定预算。各个银行都可以免费提供贷款评估，根据买房者的收入情况确定他们可以给你贷多少钱，最低首付多少。如果家人可以提供资金支持，则属于Gift Deposit，需要出示他们给你的银行转账证明和资助者的银行账单，这样主要是出于反洗钱调查的目的。 除了付房款之外，还要考虑买房过程中的其他支出，例如购房税(LBTT)、产权登记费(Registration fee)、律师费(Legal fee)等等。除了LBTT外，今年4月苏格兰又颁布了第二套房购置税(Additional Dwelling Supplement)。房产税在此就不赘述，可以联系我咨询。

  I( w* v( E: F+ F上述这些费用通常在你找律师的时候都可以先得到一个报价(Quote)。当然购房税和产权登记费是政府收的，无论找哪家律师都是一样的，所以如果要比较的话就主要看律师费了。
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: V( H% R: Y7 r% _3 w4 J; u准备资金的同时可以找房子。 网上搜房源最方便，房屋中介与律师事务所（Estate Agency & Solicitors）现在都会把房源放在网上，最方便的是去ESPC这个网站直接搜 (www.espc.com）。它类似于一个房产市场的综合搜索引擎，会把市面上各家房源都整合在一起，挺方便的。除了ESPC之外，类似的房源搜索引擎还有www.s1homes.com, www.zoopla.co.uk, www.rightmove.co.uk 等等。 有合适的房子就可以在网上或者打电话和中介联系，安排看房。
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2 y/ [! {2 g& o% _; J; w& _. g) |看房子都该看什么？我们普遍要考虑的大概就是：是否符合预算、周边环境如何、是否是学区房、房屋面积和布局、房屋年龄、是否带花园与停车位、装修程度和风格、能源消耗情况、房屋是否完好、有无损坏、是否可以修复等等。记得跟中介索要Home Report，这个report每个房子都会有，会给你很多这个房子的信息，包括对房子的估价(Valuation), 这些都会对房子的市场价值产生影响，也是你之后递offer的时候需要斟酌的因素。

购买篇
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选好房子后就需要递offer了。最晚从这个步骤开始，就需要确定你的买房律师，代表你递offer、起草法律文书，以及负责后期的各种法律文件、产权登记。 和国内的定价售楼不一样，在苏格兰买二手房要采取一种竞标的方式。对房子感兴趣的买家要通过律师进行书面出价(offer)， 但买家们并不知道其他买家的出价是多少。因此卖方可能会收到若干份不同买家的出价，有高有低，他可以从这些offer里面选择买家。一旦卖家接受了你的出价(accept the offer), 你们就达成了合意，可以交给律师处理后续的法律事宜。
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* y0 _& o' X0 t7 l( d" N+ ~如果你对一个房子感兴趣，而你并不想最初就直接递交正式的书面offer，这个时候你可以先通过律师递一个口头的购买意向(Note of Interest)，这样就等于在向卖家表示你对这个房子感兴趣，之后打算递正式的offer。通常当卖家收到多个Note of Interest的时候，就可以设置一个截止日期（Closing Date），要求递过了Note of Interest的买家们在这个日期前提出正式的offer，过期不候。

在递offer的时候，你的律师会征询你的出价意见、期望的入住时间(Date of Entry)还有其他对于房子要求的细节。这些都属于一个offer的标准格式，递到卖方中介那里。
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% q) o8 a: |2 o) l6 q3 n从法律层面上讲——要留意的是，即使这时卖家接受了你的offer，给你的律师发出了正式的接受信(Qualified Acceptance)，这也暂时并不具备法律的约束作用。 理论上双方的任何一方都可以因为种种原因撤出交易（例如卖家私下里又有了个肯出更高价格的买家，或者你作为买家又找到了另一个更加合适的房子）。在你的出价被接受后，双方的律师仍会根据房屋情况和需要的法律文件进行交涉，特别是代表你的买房律师，需要与卖方不断交涉、谈判，来保护你即将获得的产权。这样的交涉会形成一些正式的信函(Missives)。这里要和大家介绍一个概念，那就是“苏格兰标准条款”（Scottish Standard Clause)，它是目前苏格兰通用的购房合同。刚刚提到的买卖双方律师的往来信函，一般就是对这个通用的合同条款进行删减或者更改，以确保合同符合每笔交易的具体需要。

+ p9 P9 M" _1 i8 z) K, R$ ~' B在所有法律文件都到位后，双方才可以"Conclude the missive", 也就是合同的最终缔结，此刻这个交易方可对双方产生法律约束力。双方律师信函与苏格兰标准条款的叠加，就是一份完整的合同。和国内有区别的是，整个缔结合同的过程中，作为买方的你不需要签署什么协议，而是全部由你的律师代表你来完成。
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那么，合同成立了，什么时候需要给房子付款呢？法律上，买房需在入住日(Date of Entry)付款，而卖方会在这一天交钥匙。 不过，购房款不能通过你本人直接付给卖家，而是必须由买方提前把购房款打给买方律师，在入住日当天由买房律师付款给卖方律师。
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法律篇

关于“你们房产律师都是干嘛的”这个问题，在买房这方面归纳一下就是：

在买房初期提供法律指导，帮助你熟悉流程，讲解一下可能出现的问题与风险；
5 z2 Y% Q5 b4 ?: F2 ]3 z为你提供贷款的法律意见；
% \; j: @. u# F% y5 j- C在申请到贷款后，作为你的代表律师，需要准备抵押贷款文件；
* g7 r" E9 V3 O! |+ K' P/ D征询你的意见后为房子递offer，提供递offer的战略意见；
* e) c# f+ Q- o1 h0 g% a' g检查房屋产权并向你汇报；与卖方律师交涉，收集所有必需的法律文件；
5 S, K' ]  l8 x3 B$ N/ v. N4 R起草房屋转让书（Disposition)等其他法律文件（Disposition由买方律师起草后给卖方签字，以保障买方合法权益），交给卖方律师；
保存你的购房款，在入住日当天付款给卖方律师，代表你履行付款义务；
……

: Y( b! e* i1 v$ S/ ?1 I, Q. p- R在整个买房过程中，你都可以随时联系律师跟踪进度，当然律师也会跟你汇报进展，或者联系你收集一些文件。

律师费什么时候收，各家律所都有不同的方式。举个例子，我所在的律所是这样付费的：你可以一直不付款，直到临近交房的时候，再把购房款和律师费一起支付给我们。在临近交房的时候，财务部门会帮你计算一份账单，账单会罗列所有需要缴纳的费用（包括购房款/银行贷款、律所收取的律师费、和律所代收的交给政府的税金和产权登记费等等），然后给出一个明确的需要你付给我们的最终金额。除了这个金额之外通常就不会再有其他的费用了。我所在律所的买房律师费（legal fee for a purchase）是固定的，不是按工时或工作量计费——也就是说，客户交了这些钱，我们不论工作多少小时都得干~~~
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- p0 u( u9 l7 T, K写了这么多，希望可以帮到大家科普一些在苏格兰买房的知识。疏漏之处还请见谅.

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