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【科普贴】苏格兰买房指南!!欢迎提问@@

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发表于 2017-2-26 17:48:20 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 Sophie-OPHIE 于 2017-10-16 21:07 编辑 ) t, P/ i6 J, \5 z% W! s7 T. i: I

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3 v) p5 E9 l9 ]1 z4 G# _作者: Sophie Li, 在爱丁堡McEwan Fraser Legal律师事务所任职Paralegal,擅长苏格兰住宅房产的法律事务。

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- Y  P7 A6 B, t$ d2 R1 j, y在爱丁堡生活好几年了,因为本身从事苏格兰房产法律的关系,身边经常有熟人和朋友跟我咨询在这边买房子的事,比如整个流程是怎么样的?什么时候需要找律师?于是就想到还不如把常见的问题总结一下,就有了这篇文章,希望能够帮助到准备在苏格兰买房的朋友。本文只针对苏格兰地区,因为苏格兰和英格兰的房产法律是有很大区别的。
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买房的过程可以简单的总结为:①准备资金 ②选房看房 ③联系律师递offer ④offer成功后律师负责法律文件及产权登记 ⑤入住啦!个人感觉和国内最大的不一样就是一定必须要请律师,因为在英国是不能全程自己操作的,不过这样其实也可以让你省心不少。下面我大概把几个最重要的步骤给说说。2 ]0 v; n( r) C0 l' e! @4 w
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准备篇
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* Z8 Z% [: L$ H6 U) F0 R! i9 _来了爱丁堡会发现,街道上大部分的房子都是有年头的,新楼盘开发非常有限,房产市场上绝大多数都是二手房甚至是N手房交易。最夸张的我见过1770年的手写房契,一栋普通的住宅楼,有200多年的历史,当然了和那些城堡比起来也只是小巫见大巫……所以在这里我们讨论的“房子”就是市场上最常见的二手房。
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在买房前最重要的是确定预算。各个银行都可以免费提供贷款评估,根据买房者的收入情况确定他们可以给你贷多少钱,最低首付多少。如果家人可以提供资金支持,则属于Gift Deposit,需要出示他们给你的银行转账证明和资助者的银行账单,这样主要是出于反洗钱调查的目的。 除了付房款之外,还要考虑买房过程中的其他支出,例如购房税(LBTT)、产权登记费(Registration fee)、律师费(Legal fee)等等。除了LBTT外,今年4月苏格兰又颁布了第二套房购置税(Additional Dwelling Supplement)。房产税在此就不赘述,可以联系我咨询。5 |, N7 A0 s" V/ [# S

" V7 q& ?: I  S- R' {上述这些费用通常在你找律师的时候都可以先得到一个报价(Quote)。当然购房税和产权登记费是政府收的,无论找哪家律师都是一样的,所以如果要比较的话就主要看律师费了。- R& b; \9 A: h* t0 F, d$ p

9 J  i) \: @1 J+ q/ G& k准备资金的同时可以找房子。 网上搜房源最方便,房屋中介与律师事务所(Estate Agency & Solicitors)现在都会把房源放在网上,最方便的是去ESPC这个网站直接搜 (www.espc.com)。它类似于一个房产市场的综合搜索引擎,会把市面上各家房源都整合在一起,挺方便的。除了ESPC之外,类似的房源搜索引擎还有www.s1homes.com, www.zoopla.co.uk, www.rightmove.co.uk 等等。 有合适的房子就可以在网上或者打电话和中介联系,安排看房。2 d( g" _5 U' W& t2 H0 h# p
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看房子都该看什么?我们普遍要考虑的大概就是:是否符合预算、周边环境如何、是否是学区房、房屋面积和布局、房屋年龄、是否带花园与停车位、装修程度和风格、能源消耗情况、房屋是否完好、有无损坏、是否可以修复等等。记得跟中介索要Home Report,这个report每个房子都会有,会给你很多这个房子的信息,包括对房子的估价(Valuation), 这些都会对房子的市场价值产生影响,也是你之后递offer的时候需要斟酌的因素。/ O0 \+ R, N0 U

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* ?& ]8 b$ o/ A选好房子后就需要递offer了。最晚从这个步骤开始,就需要确定你的买房律师,代表你递offer、起草法律文书,以及负责后期的各种法律文件、产权登记。 和国内的定价售楼不一样,在苏格兰买二手房要采取一种竞标的方式。对房子感兴趣的买家要通过律师进行书面出价(offer), 但买家们并不知道其他买家的出价是多少。因此卖方可能会收到若干份不同买家的出价,有高有低,他可以从这些offer里面选择买家。一旦卖家接受了你的出价(accept the offer), 你们就达成了合意,可以交给律师处理后续的法律事宜。  p1 P) g: Z' U1 P/ S
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如果你对一个房子感兴趣,而你并不想最初就直接递交正式的书面offer,这个时候你可以先通过律师递一个口头的购买意向(Note of Interest),这样就等于在向卖家表示你对这个房子感兴趣,之后打算递正式的offer。通常当卖家收到多个Note of Interest的时候,就可以设置一个截止日期(Closing Date),要求递过了Note of Interest的买家们在这个日期前提出正式的offer,过期不候。
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( ^- F7 k) K) k+ J在递offer的时候,你的律师会征询你的出价意见、期望的入住时间(Date of Entry)还有其他对于房子要求的细节。这些都属于一个offer的标准格式,递到卖方中介那里。! ?& F. x" e: }" M3 r
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从法律层面上讲——要留意的是,即使这时卖家接受了你的offer,给你的律师发出了正式的接受信(Qualified Acceptance),这也暂时并不具备法律的约束作用。 理论上双方的任何一方都可以因为种种原因撤出交易(例如卖家私下里又有了个肯出更高价格的买家,或者你作为买家又找到了另一个更加合适的房子)。在你的出价被接受后,双方的律师仍会根据房屋情况和需要的法律文件进行交涉,特别是代表你的买房律师,需要与卖方不断交涉、谈判,来保护你即将获得的产权。这样的交涉会形成一些正式的信函(Missives)。这里要和大家介绍一个概念,那就是“苏格兰标准条款”(Scottish Standard Clause),它是目前苏格兰通用的购房合同。刚刚提到的买卖双方律师的往来信函,一般就是对这个通用的合同条款进行删减或者更改,以确保合同符合每笔交易的具体需要。
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在所有法律文件都到位后,双方才可以"Conclude the missive", 也就是合同的最终缔结,此刻这个交易方可对双方产生法律约束力。双方律师信函与苏格兰标准条款的叠加,就是一份完整的合同。和国内有区别的是,整个缔结合同的过程中,作为买方的你不需要签署什么协议,而是全部由你的律师代表你来完成。
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那么,合同成立了,什么时候需要给房子付款呢?法律上,买房需在入住日(Date of Entry)付款,而卖方会在这一天交钥匙。 不过,购房款不能通过你本人直接付给卖家,而是必须由买方提前把购房款打给买方律师,在入住日当天由买房律师付款给卖方律师。
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关于“你们房产律师都是干嘛的”这个问题,在买房这方面归纳一下就是:% N% M% y0 E9 S' Y6 `

6 z6 Y: ?& p; R6 c* p; S( r5 G$ z: S在买房初期提供法律指导,帮助你熟悉流程,讲解一下可能出现的问题与风险;
; Q& y1 c# t) O( Q& X# D为你提供贷款的法律意见;
: X# ~- r, T! j$ i! u在申请到贷款后,作为你的代表律师,需要准备抵押贷款文件;
1 o- p5 C" v0 Z7 H征询你的意见后为房子递offer,提供递offer的战略意见;
& ~! T1 Y: Q6 z4 I检查房屋产权并向你汇报;与卖方律师交涉,收集所有必需的法律文件;3 N2 H$ Z  z* c4 C4 L1 i: d* r
起草房屋转让书(Disposition)等其他法律文件(Disposition由买方律师起草后给卖方签字,以保障买方合法权益),交给卖方律师;
5 [9 l1 b- i4 Z7 R" ?: |保存你的购房款,在入住日当天付款给卖方律师,代表你履行付款义务;. |. F" h) T3 k- |
……
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2 l3 `" R* K4 t在整个买房过程中,你都可以随时联系律师跟踪进度,当然律师也会跟你汇报进展,或者联系你收集一些文件。* k% {* k& b- P7 a$ A  Z

+ B6 v) Q6 K/ v. U% I律师费什么时候收,各家律所都有不同的方式。举个例子,我所在的律所是这样付费的:你可以一直不付款,直到临近交房的时候,再把购房款和律师费一起支付给我们。在临近交房的时候,财务部门会帮你计算一份账单,账单会罗列所有需要缴纳的费用(包括购房款/银行贷款、律所收取的律师费、和律所代收的交给政府的税金和产权登记费等等),然后给出一个明确的需要你付给我们的最终金额。除了这个金额之外通常就不会再有其他的费用了。我所在律所的买房律师费(legal fee for a purchase)是固定的,不是按工时或工作量计费——也就是说,客户交了这些钱,我们不论工作多少小时都得干~~~+ I# V! I, V* R$ J3 m8 F

8 ]/ S0 c; w) l  t& m6 [8 g写了这么多,希望可以帮到大家科普一些在苏格兰买房的知识。疏漏之处还请见谅.
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2 U, [+ X& N# C% D0 @以上内容版权属原作者Sophie Li 所有,  未经原作者授权请勿违法转载或使用,否则将依法追究责任。
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